在近几年的商业地产开发洪流中，“主题式商业”这一名词在各大购物中心、大型MALL项目、各类专业市场中，穿插出现的频率日渐升高。市场上大大小小的商业项目都将主题式商业打在宣传手册的最显眼位置，似乎谁都想搭乘“主题式商业”这班快速列车，提前到达项目盈利的彼岸。然而，这种纷多繁杂的项目宣传却使得市场最终充斥了对主题式商业的片面解释，对其今后的发展路径选择有误导作用。因此，主题式商业的内涵需要重新定义及解释，以此来指导其未来的发展方向。

　　主题式商业不是“百忧解”

　　 主题化商业地产已成为目前一种万能的商业规划方法。的确，在商业供应集中放量的市场中，这种主题化商业是避免引起惨烈同质竞争的一种有效解决方案。以北京为例，去年入市的零售物业总量达到95万平方米，加上之前已开业的部分物业，行业间的竞争几乎达到了白热化阶段。很多商业争打主题概念，其经营形势相较其他传统商业更容易被看好。

　　 然而，半数以上头顶“主题式商业”光环的商业命运却并未因该命名而有所改变，剔除项目受周边环境的影响、项目本身的经营管理等问题，其失败的主要原因还在于对主题式商业的内涵认识不清，存在一些误区，导致很多主题式商业仅仅有其名，而无其实，并没有把握住真正与之相匹配的内容。

　　误区一：细分市场=主题商街

　　 在众多同类产品集中上市之时，寻求错位竞争理所当然成为各个商业项目首先考虑的一个解决方案。但现在却有一种误区，认为将同类商品聚集在一起，即是所谓的主题商业，如北京玩具城、文具城、辣街等这类表现形式。其实这仅仅是对某一专业市场的再次细分，或对某一业态的再细分，将其客群“窄众化”，以使产品更具有针对性，客群更明确。但这类商业的关键仅在于聚集同类产品，并没有脱离传统商业的范畴，此类传统商业最终都以最大可能促成最多数的交易为其目的，与体验商业无关，因此并未升级到现代主题商业的层次。

　　误区二：街区规划=主题商街

　　 这类功能区所划定的商业已与现代主题商业接近，但两者主要的区别在于，前者是整体中的一个分支，而后者是作为一个整体形成某一主题的。以奥北最大的休闲娱乐中心“明天商业中心”为例，整个项目有多个主题组成，如热力不夜城、蓝调风情街等，蓝黛不夜城有5个娱乐细分业态，包括迪斯科、慢摇吧等，同时夹层还规划特色餐饮等。每一个主题都有其较出位的规划，但针对整个项目而言，这并不能称之为主题商业，只是单个功能区细分了市场，甄别了客群，避免了同质化竞争。

　　主题商业需要形神皆备

　　 排除以上两大误区，市场上能形神皆备的现代主题商业已所剩无几，国内最为成功的可能仍是上海新天地这一老牌主题商业。主题商业在传达主题信息时，不仅仅通过商品本身，而是需辅助以建筑、各类辅助设施、多样化的空间设置等营造一个统一的、整体的、明确的主题。这个主题往往有关文化、自然、休闲、娱乐，香港的主题商业运用得堪称出神入化。

　　 香港的商场正是由于都有鲜明的主题进行包装，才有可能在其商品经营格局基本相同的情况下，在同一个市场分食蛋糕，相安无事，比如：

　　 朗豪坊：以动漫为主题，现代、立体、时尚的中庭及天梯设置，将空间塑造得美轮美奂。同时，商场不断自主设计卡通人物造型、举办各类有关动漫的签售书等活动，使其动漫主题日久弥新，吸引众多时尚年轻人前往，日客流量平均可达15万至16万人次，周末则达22万至25万人次。

　　 荷里活广场：以电影为主题，理所当然地与其所处的钻石山（该地区是香港电影电视产业的重要基地）有关，通过巨大的八角形彩色天幕、中庭悬挂老式战斗机、过道摆布50年代红色敞篷车，借助各种细节营造浪漫的电影怀旧情节，使其拥有明确的主题诉求。荷里活广场的历史感、人文气息是区别于其他主题式商业的最明显特征，正是这种历史的唯一性，使这类主题式商业不具备再生性，具有排他性的优势。

　　 以上两个案例实际上是涵盖了主题式商业的几大方面：建筑主题化以冲击感官感受、不间断进行各类推介及创新活动以使主题日久弥新、借助历史人文资源体现时代厚重感、设置多样化空间营造商业氛围、通过辅助设施及各类配件营造及加强主题氛围、凭借自然资源获取排他性优势。在任何一个主题式商业项目当中，这些因素或多或少都会夹杂其间，包含的内容越多，成功的可能性就越大。